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房产税由12%降至4%!公司给员工报销房租怎么缴税?

文章作者: 老表哥财税 | 发布时间: 2021-08-06

《意见》是干什么用的?具体什么要求?为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。(1)以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。(2)租金低于同地段同品质市场

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  一、国务院发文:解决住房、租房困难
 
保障性租赁性住房问题
 
  鉴于内容太长,咱们精简一下挑重点来说说:
 
  1、《意见》是干什么用的?具体什么要求?
 
  为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。
 
  (1)以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。
 
  (2)租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
 
  (3)准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。
 
  2、由谁参与提供政策实施?
 
  (1)由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”。
 
  (2)主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。
 
  (2)支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
 
  注:中央通过现有经费渠道,对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。
 
  二、降的到底是什么税?
 
房屋租赁税收政策
 
  总说“降低税费负担”,降得到底是什么税?
 
  根据财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《关于完善住房租赁有关税收政策》的公告,降低税费负担实际上说的是这两项:
 
  1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。
 
  2、对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
 
  新老项目对比如下:
 
房屋出租新老税收政策对比
 
  针对《完善住房租赁有关税收政策的公告》,大致上可以分成以下3点:
 
  1、一般纳税人向个人出租
 
  住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
 
  2、小规模纳税人向个人出租
 
  住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
 
  3、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
 
  值得注意的是:
 
  上述的第1、2点都提到了住房租赁企业。
 
  住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业,所以这里一定要注意政策适用范围,非住房租赁企业不适用这个政策。
 
  新政策只是在原有满足减按4%的特定规定中,新增了“专业化规模化住房租赁企业”这一项。
 
  什么是专业化规模化住房租赁企业呢?
 
  专业化规模化住房租赁企业需要在特定条件下才能成立:
 
  1、企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上。
 
  2、建筑面积3万平方米及以上。
 
  满足政策的还得是出租住房的项目,非租赁租赁企业的出租住房行为依旧还是适用老政策:
 
  1、一般纳税人出租不动产(不管是否是住房),如果是老项目,那就可以适用5%,没有减按又是新项目,就是9%。
 
  2、小规模纳税人出租住房,个体户可以享受5%减按1.5%,公司也只能按5%。
 
  三、如果企业报销租房费都需缴纳什么税?
 
  一般来说,企业出租房提供给员工可以归纳为下述三种情形:
 
  1、公司直接向员工发放住房补贴。
 
  2、公司租房免费提供给员工居住。
 
  3、员工个人租房凭租房增值税发票及租房协议到公司报销。
 
  前两种情况比较常见,后面会用一图流的方式详解,先重点说下第三种情况。
 
  1、凭此租房发票可以为员工报销租房支出,但是不允许列入职工福利费,因为该项支出与企业经营无关,不允许在企业所得税税前扣除。
 
  2、如果是实报实销的住房租赁费用,且为合理工资薪金支出的,是准予在企业所得税税前扣除。
 
  3、从个人所得税的角度上说,员工个人以增值税发票形式向企业报销住房租赁费用,应区分外籍和非外籍。
 
  ①外籍个人以非现金或实报实销形式取得的住房补贴、伙食补贴等补贴,免征个人所得税。
 
  ②、非外籍个人的住房租赁费用,根据《个人所得税法实施条例》第十条的规定,应当并入当月工资薪金所得,依法计算扣缴个人所得税

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