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房屋出租新政!增值税5%→1.5%,房产税12%→4%

文章作者: 老表哥财税 | 发布时间: 2021-07-27

国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房

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国务院总理李克强6月18日主持召开国务院常务会议,从10月1日起,住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。
 
房屋出租增值税新政
 
财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号公告落地了这一政策。
 
一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。
 
注:一般计税我想没人想适用,除非你是新购置房产有大量进项税,因为对于不动产租赁业务,一般计税的税率是9%,而简易计税呢?5%减按1.5%,这个差异也是挺大的。
 
之前作为一般纳税人,出租不动产,增值税方面有啥规定?国家税务总局公告2016年第16号规定如下:
 
增值税预缴税款
 
图中老项目指:2016年4月30日前取得的不动产。
取得的含义:包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
 
新政中要把握这几个关键点
 
1、住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业,所以这里一定要注意政策适用范围,非住房租赁企业那就不适用这个政策。
 
非住房租赁企业的一般纳税人出租住房依据按照国家税务总局公告2016年第16号执行!
 
2、向个人出租住房,出租的非住房那就不适用这个政策。当然,如果是出租保障性租赁住房也适用!保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
 
二、住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。  
 
之前作为小规模纳税人,出租不动产,增值税方面有啥规定?国家税务总局公告2016年第16号规定如下:
 
增值税预缴预扣表
 
新政也要把握关键点:
 
1、住房租赁企业,是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业,所以这里一定要注意政策适用范围,非住房租赁企业那就不适用这个政策。
 
如果你是非住房租赁企业的小规模纳税人,那么你依旧适用国家税务总局公告2016年第16号,出租住房按5%(个体工商户可以减按1.5%)。
 
2、向个人出租住房,非住房那就不适用这个政策。当然,如果是出租保障性租赁住房也适用!保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。
 
三、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
 
正常情况下,企业向企业出租住房房产税是12%,之前财税[2008]24号规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
 
现在新政扩大了这个范围,对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。
 
这里要把握几个关键点
 
1、专业化规模化住房租赁企业,是有特别定义的,企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。
 
也就是说,企业向一般的企业出租住房依旧是12%。
 
2、也是出租住房,非住房不得享受。
 
整体来说,新政支持的是特定的企业的特定出租行为。
 
住房租赁企业的出租住房行为,向专业化规模化住房租赁企业出租住房行为。
 
那么非租赁租赁企业的出租住房行为依旧还是适用老政策,国家税务总局公告2016年第16号 ,也就是说你是一般纳税人出租不动产(不管是否是住房),如果是老项目,那就可以适用5%,没有减按,如果是新项目,就是9%。
 
如果你是小规模纳税人出租住房,个体户可以享受5%减按1.5%,公司那也只能按5%。

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